Arazi Yönetimi (4) İngiltere Örneği

İngiltere örneğinde ise Leasehold denilen uygulamada, genellikle apartman daireleri için geçerli uygulamadır; arsa tapusu yok, ancak dairenin tapusu var.

Bahçe içinde müstakil evler alındığında ise buna Freehold deniliyor ve arsası ile birlikte satına almış oluyorsun. Aslında her iki durumda da kullanım hakkı söz konusudur. 99 yıllık veya 125 yıllık kullanım hakkı. Bu süre kısaldığında varisler tekrar ücreti mukabilinde süre uzatımı yaptırabiliyorlar.

Öte yandan müstakil evlerdeki, park ve bahçe gibi ortak alanlar, arsa sahibinin sorumluluğundadır.

Bu Leashold durumunda kullanım hakkının satın alınması dışında, bir de “Ground Rent” denilen yer kirası gibi cüzi bir kiralama da yapılabiliyor.

Her iki durumda da evlerin sağlam yapılması sıkı bir yerel yönetim denetimine tabidir.

(Bu bilgileri bana ulaştıran ve Londra’da yaşayan Gökberk Sertkaya kardeşime çok teşekkür ediyorum.) 

İngiltere’de Toprak Mülkiyeti

“TURYAP üst düzey yöneticisi ve Gayrimenkul İçin Strateji Geliştirme  Platformu Genel Sekreteri İsmail Özcan’ın verdiği bilgiye göre; İngiltere’de arsaların çoğunlukla Kraliyet  Ailesi veya yakınlarının mülkiyetinde olduğu, sadece arsa üzerinde inşa edilen yapının satışa konu olduğu, toprağın alınıp  satılamadığı, bu arsaların gayrimenkul geliştiricilere 250 yıla varan sürelerle  kiralandığını, söz konusu arsalar üzerinde inşa edilen binalardan konut, işyeri satın alanların, aldıkları gayrimenkulün büyüklüğüne göre belirlenmiş bir bedeli, yıllık bazda, o toprağı kiralayan gayrimenkul geliştirici şirket üzerinden  Kraliyet Ailesinin emlak şirketine ödedikleri anlaşılmaktadır. Öte yandan Özcan; arsa maliyetlerini belirli bir seviyede tutabilmek adına, Türkiye’de de İngiltere’deki gibi arsaların sahibi merkezi otorite, yani kamu adına T.C. Hazinesi olabilir ve Hazine, TOKİ, Emlak Konut GYO aracılığı ile bu arsaları, çözüm ortağı gayrimenkul geliştiricileri eliyle, konut veya işyeri satın alacaklara uzun vadeli kiralayabilir diyor. Özcan, toprağın alım satım maliyetinin ilk yatırım tutarından düşüleceği, uzun dönemli kiralamaya geçilmesi halinde, yüzde 45’lere varan oranlarda gayrimenkullerin ucuzlayabileceğini, böylece alıcıların ciddi bir finansman yükünden kurtulmuş olabileceklerini, gayrimenkullerin daha kolay alınır ve satılır hale geleceğini ifade ediyor. İngiltere’deki gibi Türkiye’de de toprak satılamaz, yapılar satılabilir olsun  söyleyen Özcan;  toprağın alım satımı yerine, sadece üzerindeki yapı mülkiyetinin el değiştirdiği bir sistemi kurmanın mevcut kanunlar çerçevesinde de tanımlanmış olduğunu belirterek, Medeni Kanun’da, “intifa hakkı” olarak tanımlanmış üst kullanım hakkının bu tür bir sistem ve uygulama için cevap  verir nitelikte olduğunu, tapu ve miras gibi mülkiyet ile ilgili diğer kanunlarda yapılabilecek küçük değişikliklerle, sistemin derhal kurulabileceğini ve işler  hale getirilebileceğini söylüyor.(6)”   

Sonuç ve Değerlendirme

Deprem kuşağında yer alan ve Doğu Anadolu Fay hattı, Kuzey Anadolu Fay Hattı ve Batı Anadolu Fay Hattı gibi üç büyük fay hattının geçtiği ülkemizde kent arsaları ve tarım arazileri açısından, mülkiyet ekseninde yeni bir değerlendirmeye ihtiyacımız var.

Zira depremsellik nedeni ile ülkemiz ekonomisi ve kent güvenliğimiz büyük tehdit altındadır. Arazi rantı bu tehdidi daha da büyütmektedir. Merkezi yönetimden yerel yönetimlere kadar, pek çok kamu kurumu çalışanı arazi ve arsa rantı karşısında kolayca teslim alınabilmekte, gerçekleşen bir depremde büyük ekonomik ve de insan kayıplarımız olabilmektedir. Bu durum esasen giderek büyük bir Milli Güvenlik sorununa dönüşmektedir.

Nitekim ‘6 Şubat Doğu Depremi’nde gördük ki, devlet kurumları deprem sonrası felaketi göğüslemekte oldukça zorlanmaktadır. Zaten hiçbir devlet bu büyüklükteki yıkım karşısında başarılı olamaz. Yapılması gereken, fay hatlarının geçtiği kentlerimizde depreme karşı güvenlikli bölgeler seçip, konut ve ticaret alanlarının oralarda yapılmasını sağlamak ve mevcut yapı stokunu depreme dayanıklı yapılarla yenilemektir.

Bu arada oldukça yüksek olan yapı stokunu yenileme yerine, kent arazilerini kamulaştırmak çok daha rasyonel bir tutumdur.

Kent arazilerini kamulaştırmayı Türkiye bir an önce tartışma gündemine almalıdır. Belirli bir büyüklükteki kent alanını kapsayacak biçimde kent sınırları çizilmeli ve bu alanda kalan tüm arazilerin kamulaştırılması tartışılmalıdır.

Kırsal alanlardaki tarım arazileri ise bölünmemelidir. Bölünebilir tarım arazisi en az 50 dönümün üzerine çıkarılmalıdır.

Konu ülkemiz ekonomisi, milli güvenliğimiz ve tarımsal ihtiyaçlarımız bakımından hayati önemdedir.   

(6) Özcan, İsmail(emlakwebtv.com-26.03.2023)