Arazi yönetimi (3) Avustralya Örneği

Özellikle gelişmekte olan ülkeler ekseninde seyreden hızlı, kontrolsüz ve çarpık kentleşme süreci, yine gelişmiş ülkelerdeki aşırı kaynak israfı, kaynakların yaklaşık yüzde 35’inin geriye dönüşü olmayacak biçimde tüketilmesini doğurmuş ve Birleşmiş Milletlerin bu konuda yeni bir rol üstlenmesine vesile olmuştur. Bu nedenle 1992 yılında Brezilya’nın Rio kentinde 178 ülkenin katılımıyla, “Birleşmiş Milletler Çevre ve Kalkınma Konferansı-Gündem 21” adı ile bir konferans düzenlenmiştir. Bu konferansta kaynakların sürdürülebilirlik esasları çerçevesinde kullanılması perspektifinden, tüm ülkeler için bağlayıcı kararlar ve sorumluluklar getirilmiştir.

Rio toplantısının en önemli odaklandığı nokta, sürdürülebilir kalkınmadır. Daha sonra 1987 yılında, Dünya Çevre ve Kalkınma Komisyonu (The World Commission on Environment and Development) tarafından yayınlanan ‘Bruntland Raporu’nda da belirtildiği üzere, “Bugünün ihtiyaçlarını, gelecek nesillerin ihtiyaçlarını hesaba katarak karşılamalıyız” minvalindeki tespitten hareketle ‘Sürdürülebilir Kalkınmaya’ atıf yapılarak her alanda sürdürülebilirliğin önemine vurgu yapılmıştır.

Dünyada kaynak tüketiminde en çok dikkat edilmesi gereken husus, sürdürülebilir verim eşiğinin aşılmaması hususudur. Yoksa bu tüketim hızı ile yola devam edilirse, nüfus artışındaki büyük hızın da çarpan etkisiyle, yerküremiz bir gün insanlar için yaşanmaz hale gelebilir. Nitekim 21.yy’ın başında dünyamız ciddi bir gıda krizi ile karşı karşıyadır. Küresel otoriteler buradan çıkış için çareler aramaktadırlar.

Öte yandan arazilerin sürdürülebilir kalkınma perspektifinden kullanımı, ancak etkin bir arazi yönetim sisteminin varlığı ile mümkündür. Arazi politikalarının uygun bir yapıda geliştirilebilmesinin ön şartlarından biri, nitelikli arazi bilgisine sahip olmaktan geçer.(4)

Kaynakların etkin kullanımı ve gıda üretimindeki daralma arazi yönetimi hususunu gündeme getirmiş ve sadece kentsel arazilerin değil kırsal arazilerin de dikkatli bir biçimde yönetilmesi zorunluluğunu da ortaya çıkarmıştır.(5)

Avustralya’da bireylere ait arsa tapusu yoktur. Arsalar devlet tarafından güvenilir inşaat firmalarına verilir ve üzerlerine yine kamu otoritesi tarafından çok katlı veya az katlı olacak biçimde konut inşaatı yaptırılır. Sonra da bu konutlar uygun koşullarda bireylere kiralanır veya satılır. Hemen her şehirde devlete ait “Department of Housing” adlı konutları ve arsaları yöneten kurum vardır.

Yine Avustralya örneğinde, öncelikle devlet ürettiği konutları alt gelir gruplarına oldukça düşük bir rakamla kiralıyor (Haftalığı 300 Avustralya Doları) gibi. Apartman veya evlerin bakımı da yine devlet tarafından yapılıyor. Binalar zaman zaman devlet tarafından denetleniyor evde tahribat yapan, eve zarar veren olursa o kişiler evden çıkarılıyor.

Kirasını düzenli ödeyenler ve konuta zarar vermeyenler asla evlerden çıkartılmıyor.

Bizim ülkemizde ise en çok istismar edilen konulardan biri de kira artışlarıdır. Mesela doğal afet sonrası kiralardaki fahiş artış, bu konudaki en önemli örnektir. TEFE ve TÜFE’ye göre artış yapılan kiralarda, kiracıların mağdur olduğunu söyleyebiliriz. Bu noktada hak ve hürriyetlerin kötüye kullanıldığını da söylemek mümkündür.

Emsal artışı konusunda da hakkın kötüye kullanılmasına ülkemiz kentlerinde sık rastlayabiliyoruz. Bu konuda da hem kamu bürokrasisi hem siyasetçi ekseninde çıkar ilişkileri ve yolsuzluk öne çıkmaktadır.

Yine Avustralya’da devlet bazı evleri elden çıkarmayı düşündüğünde, öncelikle kiracıya teklif götürüyor; kiracı alamazsa aynı kiracıya başka bir kiralık ev ayarlıyor ve o evi alabilecek birine açık artırma yöntemi ile satıyor.

Bu arada hemen belirtmek gerekir ki, insanlar gelirlerinin % 25’i kadar kira ödüyorlar. Yine kirada oturanlara devlet, haftalık 75-125 Avustralya Doları kadar yardım yapabiliyor. Yine 55 yaş üzeri çok alt gelir grubuna mensup insanlar için de “Townhouse” denilen yan yana veya iki katlı, en az 30-40 haneli evler var. Ödedikleri kira ücreti haftada yaklaşık 75 Avustralya Doları.

Yani Avustralya’da kent arsaları devletindir. Arsa tapuları da devlete aittir. Ancak devlet istediği zaman evleri açık artırma usulü ile satışa çıkarıyor, önce evde oturan kiracı varsa ona teklif ediyor, kiracı alamazsa başkasına satıyor. Yani ev tapuları bireylere ait olabiliyor.

Böyle bir konut üretim sisteminde, deprem riski sıfırdır ve arsa ve arazi rantı söz konusu olmadığı için, kimsenin hile hurda yapma şansı da yoktur.

(Bu bilgileri bana ulaştıran Avustralya’da ikamet eden arkadaşım Şükrü Şener Şahin’e çok teşekkür ediyorum.)

(4) Dale ve McLaughlin, 1999- T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teftiş Kurulu Başkanlığı Müfettiş Yardımcılığı Yetiştirme Programı Araştırma Çalışması-İnceleme Araştırma Konusu Arazi Yönetim Sistemi Arazi Toplulaştırması ve Tapu Kadastro İlişkisi- Yusuf CİHAN-Müfettiş Yardımcısı

Danışmanlar: Başmüfettiş Zafer DEMİR, Müfettiş Nevzat İhsan SARI, Müfettiş Caner AKKAYA- ANKARA 2015).

(5) (Yomralıoğlu, Tahsin, Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı-26-27 Mayıs-2011, sf. 37-59)