İnşaat sektörü nereye?

İnşaatçının gündeminde 'yapısal dönüşüm' yok. 'Ölen ölür, kalan sağlarla' yola devam!

Son yılların en gözde sektörü inşaat, ekonomik krizde en büyük darbeyi yiyen sektör oldu. Sistem krizden çıkışın yolunu alt ve orta sınıflara yönelik vergi ve zamlarla aramaya devam ettikçe de inşaatçıların sıkıntısı büyüyor.

Bursa'da satışlar son bir yılda yüzde 71 gerilemiş. Konutta "efektif talep" hızla gerilerken, özellikle yeterli öz kaynaklara sahip olmayan firmalar adeta eriyor ve sektörde ciddi bir "seleksiyon" söz konusu.

Ama bunlardan daha dramatik olanı şu ki hem siyasi iktidar ve devletin, hem de inşaat sektörünün gerekli dersleri alarak, "yapısal bir dönüşümle" bu krizden daha güçlü çıkmaya yönelik bir plan yaptığını göremiyorsunuz!

Dövizde son birkaç yıldaki artışı kriz koşullarında fiyatlara yansıtmadığını söyleyen inşaatçılar, fiyatların 2020'de asgari yüzde 30 artmasını bekliyor ve devranın kaldığı yerden devam edeceğini varsayıyor.

Bu durumda her sarsıntıda yüreğimizi ağzımıza getiren depremlere karşı gündeme gelen "Kentsel Dönüşüm" ise yine, müteahhitlere emanet, yoluna ağır aksak gitmeye devam edeceğe benziyor.

Bursa Ekonomi Gazetecileri Derneği (BEGD) Yönetim Kurulu olarak bu hafta İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İşadamları Derneği (İMSİAD) Başkanı Mustafa Andıç ve Yönetim Kurulu üyeleri ile bir araya geldik, inşaatı konuştuk.

Başkan Andıçson aylarda faizlerdeki düşüşle birlikte piyasada olumlu bir hareketlenme olduğunu, biraz da geçmişte alınan inşaat ruhsatlarının boşa düşmemesi adına, bazı yeni projelerde inşaatların başladığını belirterek sektörde bu yıl belli bir toparlanma  beklediklerini ifade etti.

Ancak iyimserliğe rağmen, rakamlar durumun pek parlak olmadığını gösteriyor. TUİK verilerine göre, geçtiğimiz Ocak ayında Türkiye'de toplam 113 bin konut satılmış. 2019'un ilk çeyreğinde satışlar Türkiye genelinde yüzde 60 düşerken, Bursa'da yüzde 71 düşmüş.

SELEKSİYON ZAMANI

Yani...

Bursa'daki inşaat sektörünün performansı, Türkiye ortalamasının da altında.

Geçen sene Türkiye'de inşaat sektöründe 4 bin 616 şirket batarken, bin 12 şirket açılmış.

Yani...

İnşaat sektöründe ciddi bir eleme/seleksiyon var.  Şirketler birleşerek daha güçlü finansal yapılar yaratmaya çalışıyor. Örneğin Başkan Andıç'ın da içinde bulunduğu Bursa Grup A.Ş., 19 şirketin bir araya gelmesi ile kurulmuş.

"Artık sat yap devri bitti, bundan sonra yap sat var" diyorAndıç.

"Önce yap, sonra sat" da güçlü mali yapılar gerektiriyor.

İnşaatçılar sadece gerileyen konut satışlarıyla cebelleşmiyor. Örneğin, "güncel sorunlar"ı anlatmaya başlayan Andıç, Mudanya Güzelyalı ile Çağrışan civarında yaklaşık bin konut inşaatının, yargıya intikal eden bir inşaat projesi yüzünden fiilen durduğunu, hem kendilerinin hem de konut bekleyen kişilerin mağdur olduklarını anlattı.

"İnşaat ruhsatımız var, başlamışız, ama bizim dışımızdaki etkenler yüzünden inşaata devam edemiyoruz ve bunu ev taksiti, borç ödeyen insanlara anlatamıyoruz" diyor.

Zaman zaman inşaat sektörüne mucize formül gibi sunulan yabancılara konut satışında ayaklar yere basmış gibi görünüyor. İMSİAD Başkanı Andıç, son zamanlarda başta Araplar olmak üzere yabancılara satışın yüzde 3'den yüzde 4'e yükseldiğini açıkladı. Son dönemde özellikle  Çinlilerin,Çin Mahallesi  oluşturacak şekilde piyasaya girme eğiliminde olduklarını anlatırken, yabancılara satış açısından Bursa'nın dış tanıtım gereğine dikkat çekti ve yurt dışı fuarlarda Bursa Standı  açılmasını talep etti.

KRİZDEN NASIL ÇIKILACAK?

Şimdi gündemdeki soru şu: İnşaat sektörü bu krizden nasıl çıkacak?

Pek çok firmanın kapandığı, kapanacağı artık netleşti.  Galiba geride daha güçlü finansal yapıları, öz kaynakları olan firmalar yoluna devam edecek, birleşmeler olacak.

Peki, konut kalitesi yükselecek mi? Görünüşe bakılırsa hayır. Zira, inşaatçıların anlattıklarına göre örneğin deprem izolatörü başta olmak üzere deprem teknolojileri, yalıtım, enerji, çevre, düşük katlılık gibi kalite çıtasını yükselten uygulamalar "maliyetlere takılıyor"!

Maliyet baskısı ağır basınca da gazeteci arkadaşım Binay Kazan'ın "Garanti Belgeli konut üretimi" gibi cazip önerisini hayata geçirmek de imkânsızlaşıyor.

İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İşadamları Derneği (İMSİAD) Başkanı Mustafa Andıç

İNŞAATTA 'YAPISAL' SORUNLAR

Gündemin merkezine "Kentsel Dönüşüm"ü koyduğunuzda etrafında dolaşılan ama görmek istemediğimiz birkaç nokta var.

Birincisi, aşırı yüksek arsa fiyatları. Bu konuda ne merkezi hükümet, ne belediyeler hatta ne de sektör radikal bir değişim öngörmüyor. Örneğin belediyeler ne buna uygun imar planları yapıyor, nede mevcut Nazım Planlara uyuyor. Taraflar, arazi rantının yüksekliğinden gayet memnun gibi görünüyor. Faturayı ödeyen vatandaşın kıvranması da kimsenin gündeminde değil gibi.

İkincisi, sektörün denetimsizliğinin de etkisi ile artık konut fiyatlarının, konuta ihtiyacı olan kesimlerin karşılayabileceği rakamların çok üzerine çıkması.

Yani bir daire satın alarak hem arsa sahibine, hem kendine hem de müteahhide birer daire edindirme... Bir konut parasına üç konut yüklemekartık sürdürülemeyecek hale gelmiş.

Kat yükseklikleri de artıkmüteahhitleri kurtarmıyor.

Geriye, kentsel dönüşüm talep edenlerin "pamuk eller cebe" demesi kalıyor.  Konuşmalardan anladığım kadarı ile önümüzdeki dönemde bunu sağlayacak modeller de üretilmiş değil. Zira bu iş yerel yönetimler, STK'lar dâhil toplumda yaygın bir konsensüsle olabilecek bir şey. Örneğin 100 daireli bir siteyi yıkıp yerine en çok 120 daireli bir site yapacaksanız,  maliyetlerin çok büyük bölümünü mevcut ev sahiplerinin karşılamasının koşullarını yaratmanız gerekiyor.

Gidişatta buna ilişkin bir çaba, model, proje de göremiyorsunuz.

Özeti, yapı sektörü 2020 yılına  "yapısal", kronik sorunlarla başladı.