Yargıtay’dan emsal karar: Kiracı, satış sürecinde mülkü göstermeyi engelleyemeyecek

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mülk sahibi olmak isteyenleri sevindirecek emsal bir karar aldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, "Mahkeme, kiracının haklarını da dikkate alarak kiralanan yerin gösterilmesi konusunda hakkaniyete uygun bir ihtiyatî tedbir kararı verebilir" dedi.

İçtihat Bülteni Uygulaması'ndan elde edilen bilgilere göre, Avukat Fatih Karamercan, İzmir'deki bir ofisini satışa çıkardı. Daha sonra kiracılarına, alıcıların ofisi görmek istediklerini iletti. Kiracılar, ofisin gösterilmesi konusunda tutarsız davrandığı için durum arabuluculuk aşamasına taşındı. Taraflar, arabuluculuk aşamasında da anlaşamadı.

Bunun üzerine, Fatih Karamercan avukatı aracılığıyla TBK m. 319/2 hükmü altında kiralananın gösterilmesi talebiyle İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açtı ve ihtiyatî tedbir yoluyla kiralananın gösterilmesini talep etti. İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi, esasına ilişkin bir tedbir kararı verilemeyeceği için talebi reddetti. Fatih Karamercan bu kararı istinaf etti ancak İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, esasına ilişkin bir tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle istinaf talebini reddetti.

Ankara, Antalya ve Konya Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına göre, yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı, kiraya verenin gecikme nedeniyle olası alıcıları kaçırması ve ciddi zarar ihtimali gerekçeleriyle TBK m. 319/2 hükmü uyarınca açılan davalarda ihtiyatî tedbir yoluyla kiralananın alıcılara gösterilmesi kararlaştırılırken; İstanbul, İzmir ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına göre, davanın esasına ilişkin tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyatî tedbir talepleri reddediliyordu.

Fatih Karamercan, kendi davasına benzer olaylarda verilen Ankara, Antalya ve Konya ile İstanbul, İzmir ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi kararları arasında uyuşmazlık olduğundan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nden görüş alınmak üzere İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu'ndan uyuşmazlığın giderilmesi talebinde bulundu. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu, talebi uygun bularak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne iletti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, verdiği kararında "Mahkeme, ülkedeki yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı, kiraya verenin gecikme nedeni ile olası alıcıları kaçırması ve ciddi zarar ihtimali gibi faktörleri göz önünde bulundurarak, adil yargılanma hakkı kapsamında değerlendirilen hakka ulaşmayı kolaylaştırmak amacıyla, şartlar oluştuğunda ihtiyatî tedbir talebinin kabul edilmesi gerekir" diyerek gayrimenkul sahiplerinin karşılaştığı zorlukları kaldıran ve alıcılara gösterilemeyen mülklerin daha düşük fiyatlarla satılmasını önleyen önemli bir karar aldı.

Kararla ilgili değerlendirmelerde bulunan İstanbul Barosu üyesi Avukat Fatih Karamercan, "Kira hukukuna ilişkin seminerler verirdim ve başkalarının dosyalarını inceleyerek tecrübeler edinirdim. Bu sefer kendi meselemde, kiracım, kiralananın gösterilmesine izin vermedi. Arabuluculuk aşamasında anlaşamayınca İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kiralananın gösterilmesi istemli dava açtık. İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın esasına ilişkin tedbir kararı veremeyeceği gerekçesiyle talebimizi reddetti. Bu kararı istinaf ettik, fakat İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi de istinaf talebimizi reddetti. Daha sonra, bu durumun giderilmesi için benzer olaylarla ilgili Ankara, Antalya ve Konya ile İstanbul, İzmir ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi kararları arasındaki tutarsızlık nedeniyle Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nden görüş alınmak üzere talepte bulundum. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu talebimizi yerinde bularak bunu Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne iletti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, belirtilen şartlar çerçevesinde, kiralananın gösterilmesi izinli davalarda ihtiyatî tedbir yoluyla kiralananın gösterilebileceğine karar verdi. Sonuç olarak, genelde büyük taşınmazların ve özellikle büyük fabrikaların, kiracıların insafına bırakılarak gösterilmediği ve bu nedenle milyon dolarlık kayıplara yol açtığı bir gerçektir. Kiracılar, mal sahiplerini zor duruma düşürecek şekilde kiralananı göstermeme konusunda sürekli bahaneler üretiyordu. Bu tür kayıplar artık önlenmiş olacaktır; arabuluculuk sürecinde uzlaşma sağlanamamışsa, mahkeme kararıyla hızlı bir şekilde ihtiyatî tedbir yoluyla kiralananın gösterimine izin verilecektir. Böylece hem alıcılar hem de satıcılar zor duruma düşmeyecek, mülk ise daha iyi şartlarda el değiştirebilecektir." dedi.